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| 东方豪苑广告做得那么猛，特意去看了一下，给我的感觉是“小学文化程度的暴发户聚居处”！单看外墙颜色的选择，死气沉沉俗到极致的老红色，没有一点鲜活气息，让人一眼就看出开发商那种乡村土财主式的红色情结所表现出的文化素质，除了恶心，就是困惑——湘中娄底文脉浩荡人杰地灵，为什么会出现这等粗俗之作？这是不是就印证了“娄底精英悉数外流”的传言？痛哉！惜哉！！ |
| 前期信贷紧缩“引爆”了房地产信托的迅猛发展，而其背后所隐藏的风险已引起监管部门的警觉。
记者从相关方面获悉，日前银监会办公厅向各银监局以及银监会直接监管的信托公司下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发【2008】265号，简称“265号文”），对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范，同时要求各银监局重视信托公司的流动性风险。
据了解，“265号文”除了重申严禁向未取得“四证”的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款外，对于房地产开发商的融资门槛再次强调资本金比例超过35％、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。
此外，银监会还要求信托公司严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。
对于土地储备贷款，银监会要求各信托公司要审慎发放。“对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。”
根据益普财富统计数据显示，2008年1月份至8月份，共有55只房地产融资信托产品成立，超过 2007年全年的房地产融资类产品总额。“股市大幅下跌使得证券类业务空间缩小，与此同时信贷紧缩导致地产商融资困难，这些因素的叠加使得房地产信托业务自2008年以来呈现火爆发展的趋势。”中泰信托总裁助理盛大表示。
然而，房地产信托火爆的背后隐藏着巨大的风险。在信贷紧缩的背景下，中小地产开发商从银行融资无门，因此很多中小地产开发商转而求助于信托公司，“这些地产商一般都没有拿全‘四证’、通过信托计划‘过桥融资’的方式实现资金的周转。”盛大表示。
但据记者了解，目前房地产信托的周期一般都在1年左右，而实际上，在信贷紧缩的状况下，即使在1年之后，地产商还是难以从银行贷到款。而信托融资的成本却是相当高的，盛大透露，目前一些地产商通过信托融资的成本甚至高达20%。“如此高的成本，加之地产商从银行融资无门，中小地产商资金链断裂的风险非常大。”
“这一现象早已引起监管部门的警觉。”盛大表示。根据银监会此次下发的文件，除了在业务方向上给予具体指导外，银监会还要求信托公司高度重视业务操作过程中的风险防范，要求信托公司建立健全房地产贷款审批标准、操作流程和风险管理政策；进行尽职调查，严格落实房地产贷款担保，密切监控贷款及投资情况，加强项目管理。
同时要求各银监局加强对信托公司房地产业务的风险监控，每季逐笔排查房地产业务风险，并在必要时安排现场检查。在排查中应逐笔分析业务的合规性和风险状况等。
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| 2008-11-2 14:43:30| 房价触底一瞬间,被动观望失良机 标签：搜房星博客 | 望山跑马的人，累死了认倒霉，累不死怨别人。出发之前自己动动脑筋不就行了。多研究，少抱怨，没人逼你做什么。政府是外力，只占三分，七分还得靠自己。
在所有的市场主体中，相对于政府和开发商来讲，市场的离散性主要体现在消费者群体。这种离散性决定了消费者在实施购买行为的时候其行动不可能表现的整齐划一，市场的转变往往处在无形当中，当出现明显特征的时候，已经预示着方向转变的完成。市场的发展永远是少数人带动多数人，而不是相反。先机不会掌握在多数人手里，否则就称不上先机了。
在此我再一次强调一下市场趋势理论，（个人说法）在这个理论中有三个指标值得大家关注，一是整体市场的运行方向走势，二是商品价格走势，三是购买行为走势，也就是成交量的变化。
无论市场涨与跌，在上述三个指标中，市场运行方向走势总是于无形中变化在前，而成交量的变化和商品价格的走势则在时间上有一定的滞后。换句话说，市场运行方向的转折点并不是价格和成交量的峰谷值，但却是介入市场的最佳时机。前者有迹可循，后者实难把握。因此不管是开发商还是消费者，要实现资产收益的最大化就必须用心研究影响市场方向走势的诸多因素，如果把精力和时间用到价格和成交量的研究在时间点把握上已经失去了先机，要想吃到第一碗肉完全不可能，其研究方向的错误注定只能喝到大锅里的汤。这就是市场经济中战略和战术的区别，总体时机的错过无论在之后的过程中怎样努力把握各个阶段性的商机，所取得的利益都不足以改变其投资行为的失败性质。试想IT产业发展了这么多年，期间获益者无数，经营成功者亦不乏其人，但是相对业内的那个伟人，又有谁能够望其项背呢？至少与他同时代同行业的人就不会缺少追悔者。
机会是用心分析找出来的，而不是跟风跟出来的。只要市场运行方向走势发生转变，成交量和商品价格迟早会得到释放和回升，没有人能够准确的断定市场的底部，原始部落时代可以，因为它是封闭的小规模，而今要获得相对更好的机会，就必须付出时间和精力在诸多纷繁复杂的影响市场走势的因素中找出主要影响因素，一旦这些因素出现，就可以果断的把购买计划付诸实施，否则又只能半路出击，沦落为二等房托了。
当前对不具备保障房购买资格的消费者来讲最重要的是调整心态，根据自己的需求制定合理的购买计划，选定项目并作好纵向价格跟踪。（不是马上买，注意信号。被大家骂怕了，不得不说明。保持清醒真的很难，我倒希望有人雇我做枪手，拿了钱挨骂也就算了，哎）以本人最近了解的几个北京项目，目前价格基本上较去年第四季度回调了5%--10%，如果考虑今年虚涨的价格因素,从最高点已经下调了30%,当然这个30%没有实际意义.我在今年三四月份时就曾说过,讨论房价涨跌应该有一个客观的参考点,如果以时间点做参考,去年第四季度比较合适.单从价格角度看，这些项目的降价幅度应该在15%，但是价格越接近底部其所维持的时间越短，因为消费者是缺少组织性的,临时统一起来的阵营随时会因各种因素影响而宣告破裂.因此错误的价值预期可能错过最佳的介入时机。在本人的上一篇文章中曾经谈到两个影响市场转变的信号，希望能给大家带来有益的参考。
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| 2008-11-3 23:13:44| 房价已经见底观望已无意义 标签：搜房星 | 这算是个系列博客吧，第一对消费者说第二对政府说第三对专家说。
这是第一篇 对消费者说：
〈房价已经见底,此时出手正当时，莫再观望！〉.
我这么说可能会挨砖,所以请仔细看完这篇文章.（还是那句话，实在看不懂我的博客就过两年回过头来看，我的博客只是写给明白人看的，所以有的地方只是提纲性的）。另外本人说房价已经没有降低的余地了、到底了，也绝对不是从替开发商算成本的角度来说的。那是最耐不住推敲的理由（ 房价"成本论"之荒缪）。
一 、 我在这里所说的"房价",不是以往的官方统计中的这"指数"那"指数",因为以前的指数都是根据新楼参数来制定的，相当不合理.那些指数说白了没有任何实际意义.(参见以前本人在路上的博客 我看房地产(之二)----房价问题(1)、 关于当前房地产现状及“救市”问题致建委、发改委的几点建议
我在这里说的是二手房价格指数。二手房价格已经见底了。倒房被套的、急用钱需要脱手的基本该降的已经降了。没降的以后也不会再降。
二 、二手房价已经成为了事实上的房地产价格坐标。
以前二手房价格一直是参照新楼价格来制定的。（这也是我一直呼吁的应尽快转变为以二手房流通市场作为房地产的坐标及主流，新楼必须边缘化。参见以前本人系列博客《 该调控的是房价形成机制而不是房价》、《 应该象发行货币那样来调控房市 》、《 救市不从流通环节着手只会把泡沫吹的更大 》、《 呼唤"救市"但不要"托市" ).
而二手房市场也一直游离与政策制定者视线之外。但现在不管当局承认不承认，二手房价格在事实已经成为了房地产的坐标。而这个坐标也成了开发商新楼打折的底线。从实际操作中新楼已经在参照二手房价格了。
所以说二手房价格到底了也就是说房地产市场到底了，房价到底了。
三 、 明白了以上两点，也就明白了新楼也没有了降价余地。而即使有个别楼盘打几几折，那也是个案。本来新楼市场就跟菜市场卖茄子西红柿的一个道理，早上买的人多的时候我就买两块钱一斤，晚上散场了我就5毛钱一堆。但是你不能说因为有卖5毛一堆的茄子，就证明茄子市场降价了。
四 、说到这里有的人就想了，我这人过日子就是这样，经常晚上散市了去买5毛一堆的茄子。我买房子也这样，我就要等到开发商抗不住的时候去买散场价。
但是茄子和房子还是有区别的。
可以这么说，能买到这个散场赔本大甩卖价房子的人不会有万分之一。大多数人等了也白等。
理由有以下几点：
（1）房子即使卖不出去只要我不降价，我的帐面资产不是负的，银行的资产就不是负的。而只要一把价降下来，那最先找来的是银行。绝不会抡到你买。
（2）而银行也不允许你降，只要你不降，我这个贷款从理论上来说就还是优质贷款。你只要一降那我就是不良贷款。开发商和银行都明白这个道理，不用明白着说。
（3）从这个意义上来说，打折降价的反都是资金充足没有破产危险的开发商，而这部分开发商既然没有资金压力，降价也好打折也好，是有底线的。该降的也已经降了。
（4）反越是资金压力紧张越面临破产的企业越不会降，降了只会死的更快更惨。收回的资金也不够还银行的。但只要不降，从理论上来说我就不欠银行的。有实物在那里呢。
（5）只要不降价，做为抵押也好、质押也好在、再融资也好，总还有办法可想。而如果降价了，那就等着破产清算好了。没这么傻的开发商。
五 、 现在的问题并不是该降不该降的问题。更重要的是让不让他降的问题。
而呼吁降价的或判断降价的与其说是判断不如说是美好的愿望。听着痛快看着过瘾。但现在有越来越多不能再让他降下去的理由和力量了。退房潮中的业主、已经买了房的群众、地方政府、中央政府、银行、被绑架的其他产业、甚至中国经济。。。。。。。
合理不合理是一回事，现实会怎么走又是一回事。该接受的时候还得接受。
六 、另外我说的到底了，并不是说房价合理了。
房价格合理不合理不能用所谓的“房价收入比”来衡量。那纯粹瞎忽悠人的（参见本人博客《 我看房地产(之二)----房价问题(2)评判房价高还是低的标准是什么 》）。
反映真实供求关系的是出租率，反映房价是高是低的标准是出租回报率。
如果你真相信家庭年均收入4-7倍是合理的，那如果有一天到了你两年就可以买套房子了，按这个标准来说够便宜的了吧，房价够合理的了吧，但是如果你八百年租不出去，八百年收不回成本，年年搁那只能是个负担。假设即使你 20倍30倍的收入比买套房子，按这个标准来说够贵的了吧 ，房价够不合理的了吧，但是如果十年的租金就能收回成本，你说哪个是高哪个是低。
即使从出租回报率来说，现在的房价也确实是偏高了。但还远没到泡沫的程度。没听说谁家有房子租不出去的。卖不出去我可以出租。到了出租空置的时候才是真的出现泡沫了。
七 、 从以上的分析知道了，房价即使仍有不合理的成分存在，但既然已经二手房为主流坐标了，那房价的回归只能是在流通中慢慢回归。这个过程也许要3年5年，甚至更长。
八、 所以我说的见底了，是在当前来说见底了。对有真实住房需求的人来说没有等下去的必要了。因为再往后即使价格有调整也不会是大落。即使你能买到稍微比现在便宜的房子甚至已经不足抵消你租房付租金及其他等待中的发生的成本。
九 、正如前几年，好多专家一贯坚持的那样，“从长期来看，房价肯定是会降的”。这等于说了没说，或约等于放屁。05年就有人说，到了06年还说，到了07、08还说，然后再一直说下去，说到2020 年总有被你说对了的时候。没有时间性的预测没有任何意义。
十、从需求来看，并不是没有需求，第一是一些不合理的政策限制了需求，第二是因为等政府的另一只靴子暂时抑制了一部分需求。
十一、最后要补充的一点是，虽然说房价不会再降了、已经见底了。跟目前来说政府出台的这些措施没任何关系，就目前来这些措施完全是在帮倒忙，没救得了市场，反叫市场停滞了。（理由参见本人在路上的博客《 "救市"话题终极篇》）
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| 章林晓:房价下跌为什么不会超过一年？
2008年11月04日09:53
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前不久,我曾写过《房价下跌不会超过一年》一文。在文章中,我指出,即便是放开手脚救楼市,我也不知道房地产市场会低迷到何时,但我相信不管政府救不救楼市,以人民币计价的房地产价格下跌将不会超过一年。这文章发表后,引来了一些朋友的疑问,房价下跌为什么不会超过一年？
历史上,不论是1926年美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭,还是1991年日本的房地产泡沫破灭,抑或是上个世纪90年代我国香港房地产泡沫破灭,这些区域的房地产泡沫破灭后,房价下跌时间都远远超过了一年,为什么我就认定我国此次房价下跌不会超过一年？要想回答清楚这个问题,还得回顾一下历史,并认清我们目前所处的形势。
1997年7月亚洲金融风暴,波及之广、影响之深,是非常罕见的。东南亚国家的GDP增长从1997年的平均4％降至1998年的－6.9％;“四小龙”的GDP增长也从1997年的平均6％下降为1998年的平均－1.4%。
为应对当时经济气候偏冷的压力,我国那时决定了扩大内需的战略性经济决策。现在,许多人将“教育、医疗、住房”称之为压在老百姓头上的“新三座大山”。“教育、医疗、住房”产业化改革,其实就是从那时开始的。
“教育、医疗、住房”产业化的目的,就是想迫使老百姓消费。但实践证明,效果并不理想。老百姓虽然在这三方面不得不“消费”了,但在其他方面是更加不敢消费。而且,由于穷富差距的拉大,一方面,大量货币财富积累在少数人手中,大部分居民可支配收入水平较低,限制了消费;另一方面,又因为高收入群体边际消费倾向较低,从而导致我国整体消费率偏低。
在这种情况下,扩大内需只能是投资。据有关专家测算,从增长速度来看,2001至2004年,投资平均增长21%,比消费（社会消费品零售总额）增长速度高11个百分点。从三大需求对经济增长的拉动作用来看,2001至2004年,投资对经济增长的平均贡献率为57%,比消费高16个百分点,投资是经济增长的第一推动力。
而不论是从投资的拉动性,还是从投资的规模上来看,在本轮经济扩张的整个投资中,房地产投资占居最核心的地位。据有关部门测算,房地产投资拉动着50多个产业的发展,拉动率为1:2.86,对国民经济的影响力达到30%。
与此同时,地方政府财政靠的也是房地产。这些年来,地方政府财政预算内主要靠城市扩张带来的房地产业和建筑业税收,预算外主要靠土地出让收入,成为名副其实的“土地财政”。国务院发展研究中心一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上。
房地产既是拉动地方GDP增长的主要力量,又是地方财政的重要支撑。当房地产企业日子不好过时,地方政府日子自然也不好过。房地产销售收入是房地产企业最主要的收入来源,当房地产成交面积和成交金额持续大幅下滑时,必然导致房地产企业资金链的崩断。房地产企业资金链崩断后,一是会给银行带去信贷资金损失的风险,二是会带来烂尾楼等大量社会问题,三是会带来群体性事件的社会风险,如湖南吉首、浙江丽水等地已出现这种案例。相应地,房地产市场陷入低迷后,土地频频流拍,地方财政资金链也开始绷紧了。
更加不巧的是,这次美国次贷危机愈演愈烈,危害远远超过当年东南亚金融风暴,尤其是进入2008年下半年,全球资本市场动荡加剧,实体经济受到明显冲击。由于我国外贸依存度过高,当前世界经济明显放缓,不可避免地影响到我国经济的稳健运行,同时也影响到我国的财政收入。
虽然我国地方政府肯定不会如美国杰佛逊县政府那样宣布破产,也不会如冰岛、立陶宛等国那样面临破产威胁,但由于我国“土地财政”盛行的地方往往存在着财政风险金融化、金融风险财政化现象,最终,所有的金融风险、社会风险、财政风险,买单的只能是纳税人。
房地产项目开发周期一般在两年左右,销售停滞后开发商资金链肯定挺不过半个周期,相应地,地方财政能挺住的时间也不会有多大差异。地方政府救房地产市场是必然的。如果救起了,房价自然也就上升了。如果救不起,大家将不得不为此买单。那么,如何买单呢？发达国家可通过国际结算货币的强势地位,征收“国际铸币税”,我们不能,我们只能自己承担。
因此,不管政府救不救楼市,不管楼市救不救得起,以人民币计价的房地产价格下跌将不会超过一年。
(作者：文/房地产高级经济师) 来源：楼市
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