土地增值税清算带来什么? 房企"这是在伤口上撒盐"

2014-07-04 作者：娄房小刘点击评论

《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》(以下简称“《规程》”)今年7月1日起正式实施，《规程》对清算省内房企的土地增值税有诸多操作性的详细要求。而此举也被业内视为或是税务部门释放从严清算土地增值税的信号。在当前“凛冽”的市场态势下，如真正要启动近些年土地增值税的清算，多位受访的业内人士形容是“雪上加霜”、“火上浇油”，有人直言“目前部分资金链紧张的房企会备受考验”。“如果从严清算土地增值税，就是伤口上撒盐！”一位东莞民营房企老板这样总结性“陈词”，然后便摇头婉拒了记者的采访。

清算主要靠房企自觉？

土地增值税的实际缴纳分为预缴及清算两个阶段，大多房企反馈，预缴部分为在有销售额的次月，从上个月的销售回款额中计提，普通住宅预缴为2%，豪宅预缴土地增值税为3%。

但是就清算而言，各房企的说法不尽相同。有房企就直言，不存在拖欠土地增值税的情况，因为土地增值税的预缴部分已占应交的绝大多数比例。

某房企的一位财务总监向南都记者解释，东莞的土地增值税清算是按照开发报建、项目分期开发的方式征收，并不用等到项目完结或项目公司注销才进行土地增值税的清算，“例如项目已竣工验收，销售率达到85%以上时，就可以进行土地增值税的清算。”

“税局也提过要清算，一般要看情况。税局会清查项目的利润率，如果跟实际相差不大，就不需要补交增值税了。如果相差大，那就要补交。”一房企的财务人员坦言，由于东莞镇街比较多，按照项目属地原则来清算土地增值税，就会存在不同职能部门有不同的“标准”，“主要还是看关系好不好”。南都记者尝试就“土地增值税清算”联系采访东莞地税局，但是至截稿都没有得到回复。

“清算”是双边博弈？

视此番土地增值税清算为“洪水猛兽”的开发商，部分存在未被清算的项目，从累计清算看来，涉及的税金不小。“要看具体项目的情况，尤其是越早期开发的项目，涉及的补缴税金越大。”一位全国性房企的东莞区负责人表示，“这跟过去地价低有关，开发跨度大、长，越往后售价越高，地价的权重变小，所以增值的空间非常大。”

而未发生清算的项目，也不排除房企有故意拖欠土地增值税的行为，或是以合理理由规避而不清算。“规避清算是一种博弈吧，比如社区商业部分，有的老板自留不卖，未售部分超过20%的比例，就达不到清算条件。”有开发商人士表示，此种方式或不再可行，因为新《规程》更细致规定了清算的条件。

上述品牌房企的东莞区域负责人认为：“不能简单理解拖欠就是开发商的单边行为，比如我们亏损的项目，前期预缴了3%的土地增值税，但是清算下来是不用交土地增值税的，那前期预缴的部分还没有退回呢，税务部门也是在拖欠开发商。”

有财会人员透露，在报备材料进行清算时，与“税官”也是个博弈的过程。曾经在广州一家大型品牌房企任职的财务人员小曾表示，税官们对土地增值税的清算丝毫不含糊，在房企的成本列支项目上审核相当严格，“因为土地增值税考量的是项目的利润率，所以审查的是收入和成本的增值率，他们对成本列支认不认，是关键的因素。”

算算账

一个楼盘可能补缴土地增值税差额10 0 0多万元

例如一个楼盘项目地价为2000元/平方米，建安、园林等成本约3000元/平方米，加上其他财务和营销成本等约1000元/平方米，综合售价约10000元/平方米。

根据土地增值税的计算方式，可抵扣为土地成本、开发成本、利息成本以及营业税金以及附加，如利息成本为738元/平方米(贷款利息：6.15%上浮20%=7.38%)，营业税金以及附加为5.58%，即558元/平方米。综合计算，该楼盘单方增值额为1204元/平方米，增值率13.69%，适用四级超率累进税率中的第一档，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%，因此单方土地增值税为361.2元/平方米(应纳土地增值税=增值额×税率)。因为在销售时就预征了3%的土地增值税，因此，最终清算下来差额征收为61.2元/平方米。

假设上述这套房子100平方米，清算后该追缴6120元。假设该楼盘建筑面积20万平方米，那么这个楼盘该补缴的土地增值税差额为61.2元/平方米×20万平方米=1224万元。

问答题

成本低、利润空间大的项目受到的影响最大

A为何不少项目多年来甚少严格清算？

为何土地增值税清算在宏调政策中“一直在提及”，但是有的项目一直未被清算？按照省地税部门的介绍，尽管税收总额不断增长，但土地增值税清算却长期存在程序不清、责任不明、清算慢、质量差等问题。此次《规程》的出台，正是因此而生。

“土地增值税的算法和征收相对复杂些，房企一般都有大佬关照，加上原来经济增速快税源充足，税务机关大可不必竭泽而渔，因此就放任自流了。”一位业内资深人士揭开“谜底”。

B清算真是对房企的集中抽血？

大多房企仍会按时自觉被清算或主动清算，但是也有不少项目有种种原因未清算。如本土房企的一位财务总监坦言，土地增值税清算对于上市公司及财务制度健全的企业影响不会很大，因为这类公司一般会在项目启动之初就将这项成本考虑进去并逐年计提。而大的品牌房企也不只是做地产一个行业，一般都是多元化发展，也有自己的融资渠道，再不行，还可以通过启动风险预备金等方式来填补现金流的空缺。

一位外来开发商负责人也解释，不能简单理解“清算”就一定是追缴资金，因为一旦项目利润率低，达到免征条件，或者清算下来比预缴额低的，都有可能退税。

C什么样的房企、项目“欠税”最多？

按土地增值税四级累进税率的征收方式，什么样的项目欠缴的土地增值税最多？一家房企财务总监表示，成本低、利润空间大的项目受到的影响最为深远。“清算对房地产企业占有资金很大。尤其是暴利的项目，税赋更高。现行的措施是累进税额的方式，平时执行就只是在项目销售回款后预征土地增值税。”

知识普及

土地增值税的清算和免征条件

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(三)直接转让土地使用权的。

(四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算

(一)已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。