娄底市房地产信息（第一期）

2008-08-14 点击评论

二○○八年上半年娄底市房地产市场

监　测　分　析

随着国家房地产宏观调控政策的贯彻落实，并受国内通货膨胀压力等因素影响，全国一线城市商品房市场出现不同程度的成交量萎缩和售价走低现象，娄底房地产市场也步入一个调整时期，总体来看呈现如下特征：房地产宏观调控政策得到有效落实，房地产税收进一步增长，房地产开发投资总额略有上升，住宅开发投资比例上升较快，保障性质住房建设全面启动，商品房成交量、二手房交易量明显萎缩，空置、闲置率扩大，销售疲软，但房价依然坚挺上扬。

一、房地产市场运行情况

(一)房地产开发投资规模增长。

全市（包括各县市）土地开发面积、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积均呈上升趋势。

1、全市房地产投资稳步上升，住宅开发投资比例大幅增长。娄底市统计局数据显示，2008年上半年全市完成房地产开发投资100379万元，同比增长9.9%，其中完成商品住宅投资65264万元，同比增长61.88%，住宅投资占房地产开发投资总额的65%，与去年同期相比上升17.74个百分点。

2、土地开发面积略有上升。2008年上半年全市完成土地开发面积13.78万平方米，较去年同比增长17%，购置土地面积26.7万平方米，较去年同比增长87%。

3、市场总体扩大，房屋竣工面积快速增长，住房销售面积出现负增长。全市房屋施工面积293.4万平方米，同比增长43%；新开工面积104万平方米，同比增长9%；房屋竣工面积47.27万平方米，同比增长78%；商品房销售面积30.6万平方米，同比增长2%，其中住宅销售面积为24.38万平方米，同比增长-13%。2007年上半年，房屋竣工面积为26.56万平方米，商品房销售面积为30.14万平方米，房屋竣工面积小于销售面积，面积比为0.88，而2008年上半年房屋竣工面积远大于房屋销售面积，其面积比为1.54，全市商品房供求状况由供不应求转为供大于求。

4、2008年上半年全市房地产开发企业融资205993万元，同比增长28%，其中：银行贷款29360万元，同比增长70%；自筹资金75109万元，同比增长-2%;定金及预收款37478万元，同比增长89%；个人按揭贷款15800万元，同比增长59%。

（二）市本级商品房供销不平衡

1、商品房批准预售总量增长

据市建设局和市房地产管理局数据显示，2008年商品房累计批准预售面积一季度10万平方米，二季度20.39万平方米，与去年同期相比分别上涨130%、6%，环比分别增长-52%、104%，其中住宅批准预售面积一、二季度分别为 8.1万和17.34万平方米。

图：2007年至2008年二季度批准预售面积表

2、商品房销售量下滑

从房地产开发企业调查统计的数据显示，2008年第一、二季度商品房销售面积分别为77939和115867平方米，同比分别增长-30%和-12%，环比分别增长-66%和49%，其中第一、二季度住宅销售面积分别为70047和109281平方米，同比分别增长-20%和1%，环比分别增长-69%和56%；商业营业用房销售面积分别为7410和3157平方米，同比分别增长-61%和-85%，环比分别增长56%和-57%。从一季度销售情况看，市场调控效应初步显现，并受南方历史罕见的低温雨雪冰灾的影响，商品房交易市场成交量大幅下跌，二季度虽有所回暖，但销售量依然呈低位运行态势。

3、商品住房销售价格继续攀升

商品住房在经历了2007年的房价快速增长之后，至2008年上半年，虽然商品住房销售量萎缩，但房价仍然坚挺上扬。目前，商品住房均价为1720元/平方米，同比增长21%，环比增长4%；多层住房均价为1548元/平方米，同比增长27%，环比增长6%；高层住房均价为1950元/平方米，同比增长13%，环比增长3%。下面来看几个典型楼盘的价格走势：一是高层标志性建筑群“东方豪苑”，商品房销售价格由2007年一季度的1800元/平方米稳步上升至今年二季度的2150元/平方米；二是在2005年开盘的“铂金玫瑰园”，多层住宅销售均价由去年一季度的1200元/平方米攀升至四季度的1600元/平方米，今年上半年跳空高开，达到2020元/平方米；三是去年四季度开盘的“巨龙家园”，多层住宅由开盘价的1368元/平方米上升到现在的1600元/平方米；四是今年4月开盘的“湘中北苑”，多层住宅销售均价为1680元/平方米，高层住宅销售均价为1960元/平方米。今年上半年，物价指数走高，开发成本迅速上涨，房价也随之攀升，而且随着国家宏观调控政策的贯彻落实、土地供应从紧和金融政策的不断紧缩，投机、投资性需求得到了有效抑制，加上购房者对国家政策认识的不断深入，购房更趋理性，目前房地产市场持币观望气氛浓厚。

图：2007年至2008年商品住房销售价格

4、累计可售面积逐步增长

由于商品房成交量萎缩，商品房季末累计可售面积(指季末未售出的本年度和以往年度的房屋面积)逐步增长，到今年二季度末，商品房累计可售面积达50.97万平方米，同比增长94%、环比增长3%，其中，住宅商品房累计可售面积33.42万平方米，同比增长67%，环比基本持平；商业营业用房累计可售面积13.8万平方米，同比增长174%，环比增长8%。累计可售面积逐步增长说明商品房积压量在逐步增加。造成商品房积压的一个重要原因是商品房价格的持续上涨。

5、住房销售面积段结构不合理

从2008年上半年市本级新建商品住宅的销售面积段结构可以看出，120-144M²的户型销售比例最大，占70%；其次是90-120 M²、144-180M²两种户型，所占销售比例均为9%；90 M²以下户型所占比例为7%；180 M²以上户型占5%。

图：不同面积段住房销售情况

6、商品房屋闲置、空置率高（含集资建房和未批准预售商品房。闲置是指未售的商品房屋，空置是指已出售但未入住或未出租的房屋）。

娄底市房地产管理局对市本级64个楼盘项目进行调查的数据显示：商品住宅销售总面积为219万平方米，总套数为23720套。其中，闲置面积61万平方米，套数为9105套，闲置率为27.8%；空置面积67万平方米，套数为7191套，空置率为42%。商业营业用房总量为53万平方米，其中，闲置面积为12万平方米，闲置率为22.6%；空置面积10万平方米，空置率为22.6%。房屋闲置、空置不代表就是房地产泡沫，但如果闲置、空置率长期居高不下，又伴随着房屋销售价格的不断攀升，不加以控制的话，在一定程度上能催生房地产泡沫经济。

（三）市本级二手房交易量萎缩

市房地产管理局数据库的数据显示，2008年一季度二手房成交件数为339宗，成交面积为40595平方米，同比分别下降2%和18%，环比分别下降22%和27%；二季度二手房成交件数为288宗，成交面积为31821平方米，同比分别下降36%和72%，环比分别下降15%和22%。2007年，国家又加大了对二手房的调控力度，提高了二手房的交易门槛，在一定程度上限制了二手房市场的发展规模，同时在商品房销售量下滑的影响下，二手房交易量出现大幅下跌。

（四）保障性住房建设全面推进

到2007年底止，市本级累计保障低收入家庭4255户，完成新建廉租住房面积6034平方米，并征用了132亩地用于廉租住房建设。

1、市本级廉租住房建设情况：2008年实施的罗家、大屋和将军庙后栋改造三个廉租住房建设项目。罗家廉租房住宅小区建设用地已在征地拆迁，土石方工程开工已列入日程；大屋廉租房住宅小区土石方工程已签订施工合同；将军庙直管公房改造成廉租住房项目现已开工建设。

2、市本级经济适用房建设情况：市本级计划在三年内建设城西经济适用住宅小区。城西小区总建筑面积135240平方米，总户数为2342户，目前正在办理土地报批手续。此外，涟邵矿业集团机械制造有限公司经济适用住房（63套），湖南省煤机厂娄底分厂经济适用住房（224套）、涟源钢铁集团有限公司经济适用住房（500套）等项目正在申报审批。

3、住房租赁补贴情况：上半年娄底市房地产管理局争取中央廉租住房专项保障第一期资金800万元已拨付到位，并力争10月份将补助资金全部发放到户。

2007年下半年以来，国家加大了住房保障力度，把解决低收入家庭的住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，并作为政府公共服务的一项重要职责。推进住房保障建设，解决低收入家庭的住房困难，不但可以起到分流住房需求、减轻需求压力、平抑商品住房价格的作用，而且对解决民生、建设和谐社会具有重要意义。我市正稳步推进廉租住房和经济适用住房建设，城镇中低收入购房难问题将逐步得到解决。

（五）市本级契税、营业税征收逐年增长

1、契税征收快速增长。

2008年上半年市本级征收房地产交易契税1100万元，同比增长30%。

图：2007年至2008年上半年契税征收情况

2、二手房营业税征收大幅增长

2008年上半年，市本级征收二手房营业税120万元，是去年同期的4.29倍，增幅居历史最高位。为了有效遏制投机性需求、抑制投资性需求，缓解商品房供需矛盾，从去年开始，国家加大了对二手房营业税的征收力度，提高了个人所得税征收比例，细分了土地增值税征收范围，随着市场成交价格的大幅攀升，起征基数提高，二手房营业税征收总额快速上升。

图：2007年至2008年2季度二手房营业税征收情况

二、权属登记交易业务情况

（一)2008年上半年市本级不同登记类型总业务量比较

1、2008年上半年全市不同类型登记面积统计情况

图：房屋权属登记建筑面积表

分析：今年一季度，受长时期冰灾影响，业务量有一定幅度减少，特别是初始登记，二季度，初始登记、转移登记数量大幅度增加，并保持去年上半年强劲增长势头，这主要是由于2007年房地产市场的快速发展，房屋销售量猛增，而房屋登记相应滞后。
2、2008年上半年市本级不同类型登记件数统计情况

图：房屋权属登记件数表

（二）市本级房地产抵押登记情况

分析：2008年一、二季度办理抵押登记分别为1074和1566件，同比分别增长-7%和5%，环比分别增长-18%和46%；抵押面积分别为15.76万和22.05万平方米，同比分别增长-10%和-29%，环比分别增长3%和40%。

图：2007年至2008年二季度房地产抵押登记金额

三、市本级房地产市场特征

经过对2008年上半年娄底市房地产市场的分析，综合国内国际经济形式，市本级房地产市场呈现如下特征：

1、国家宏观调控政策进一步深化。

2007年国家十次上调存款准备金率、六次加息以抑制通货膨胀。2008年上半年，国际经济环境不确定因素增加：美国的次贷危机、越南的金融危机、美元的不断贬值、国际粮价、石油等初级产品价格的持续上涨，导致全球经济景气度下滑。为防止价格结构性上涨演变为明显的通货膨胀，2008年上半年中国人民银行又先后5次上调存款准备金率，进一步收紧银根，全面紧缩信贷市场，所以在目前通胀环境下，居民购买力相对不足以及紧缩的货币信贷政策都将使开发商的资金链面临严峻压力，同时保障性住房的大量上市将压缩开发商的盈利空间。因此下半年房地产行业的调整仍将继续，房地产企业将进入优胜劣汰的高峰期。

2、市场供求关系发展不均衡。

房地产市场供需关系是决定房价的关键因素，实现市场供需平衡是确保房价稳定、房地产市场良性发展的重要保障。市场的供需总体平衡，从理论上说是供应与需求保持相等，即供需达到1:1的比例，但考虑到存量和市场的不稳定性，保持市场供需均衡，供应量应高于市场需求。有关专家分析，如果要维持市场供需平衡状态，供方要提供更多的产品才能满足市场需求，一个城市越开放，它对于需方的吸引力就越大，需求量也越大，一些县级城市1.2:1的供需比例就相当饱和了，而对于上海这样的开放型大城市，可能要1.5:1左右才能达到社会认可的动态供需平衡状态。而我市市本级目前的商品房面积供需比例是5.14:1，住宅面积的供需比例是4.05:1。供远大于求，处于过饱和状态。

3、住房供应结构不合理。

2008年上半年，全市套型在90m²以下普通商品房供应量只占住房供应总量的0.33%，销售量占住房销售总量的7％；套型在144m²以上的超大户型供应量占住房供应总量的37%，实际销售量只占住房销售总量的14%。国家明确要求：优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；套型在90 m²以下的住宅比率必须达到开发面积的70%以上。而市本级大面积住宅供应量多，单套房屋总价值大，超出了一般消费者的购买能力，有效供需缺口大，房屋闲置空置率高，因此，政府应加大审批监管力度，增加中小套型普通商品房供应量，使商品住宅供应结构趋于合理。

四、对症下药，综合治理，确保房价理性回归。

2007年，我市房价一路走高。进入2008年，虽然不断传来某些大城市房价下跌的声音，还有颇具影响的“拐点论”，但据市房地产管理局调查数据显示，市本级二季度住房销售均价同比涨幅仍然高达21%。因此，加强和改善宏观调控，抑制房价的不断上涨，是今年仍然必须面对的一个重要问题。要解决这个问题，首先要清楚我市房价高涨的原因：

1、土地成本增加，建筑材料价格高涨，人工工资水平提高是促使房价上涨的直接原因之一。据有关数据显示，2008年二季度与2007年二季度同期价格比较，我市主要建筑材料价格上涨幅度惊人，红砖上涨12.1%，水泥上涨23%，钢材上涨42.6%，人工工资上涨18.8%，这些因素直接提高了开发成本，促使房价上涨。

2、部分开发商超出正常营销策划范畴对开发项目进行市场炒作，造成商品房供不应求的假象，误导消费者盲目跟风，推动房价上涨。为了抬高房价，获取更多的利润，许多房地产开发商利用各种手段对房地产行业的发展作商业化炒作，尽可能的发布各种有利于抬高房价的虚假信息，对消费者购房行为进行错误的引导。同时，消费者在房价持续上涨的压力下，为减少购房成本而提前买房，一定程度上推动了房价的进一步上涨。

3、住房保障机制的不完善是房价上涨的一个重要原因。因为它把广大的中、低收入者都推向了房地产市场，加大了市场需求，巨大的市场需求，一方面刺激了房价持续上涨；另一方面，中低收入家庭承受不了高房价。从这个意义上讲，住房制度的不完善给了开发商们一个涨价的充足理由。

4、居民住房消费心理不成熟，消费行为不理性，追求一次性到位消费，没有形成梯度消费观念，促使房价居高不下。现在娄底的住房面积越建越大，各种配套设施和装修越来越豪华，很多居民把购买住房作为解决居住的唯一手段，这些不理性、不成熟的住房消费观念和行为，也是促使房价上涨的重要原因。

抑制房价是一柄双刃剑，抑制房价是要追求一个平衡点的。既要防止经济下滑形成经济危机，又要防止房价继续虚高形成经济泡沫；既要有效解决房地产业运行发展中的问题，又要全面兼顾各个领域的发展，这确实具有相当的难度。比如为抑制房价，可以让银行收紧银根，那么银行就要承担坏账的风险；放量土地，加大土地的供应量，然而土地是有限的；直接控制房价只能是针对廉租住房和经济适用房，商品房的价格应由市场调节；限制房地产的投资和投机、限制第二套房的购买力，不论有关政策能否得到真正的贯彻落实，它也会打压真实的住房消费需求。对此，中央在“国八条”的基础上提出了“国六条”：(一)重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。(二)严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。具体到我市，可采取四大对策抑制房价上涨。

对策之一，加大住房保障力度。

住房保障机制的不完善是房价上涨的重要原因，因此，必须加大保障制度建设，推进廉租住房和经济适用住房发挥主导作用，解决低收入者的住房问题。住房保障资金是履行住房保障职责、解决城市低收入家庭住房困难面临的核心问题。我市廉租住房建设资金由于财政预算不足、筹集难度大，影响了廉租住房建设。因此，确保资金及时到位，推动廉租住房建设向前发展，切实解决城市低收入家庭住房困难是解决房价虚高的重要措施。

另外，目前中等收入阶层的住房问题也日益成为社会和政府关注的问题。这部分人群有强烈的改善住房条件的愿望，但面对不断上涨的房价，没有足够的支付能力，同时也无法享受住房保障政策的优惠。如何通过市场化的方式引导解决他们的住房问题，也是需要重点考虑的问题。

对策之二，合理引导需求。

解决住房消费的观念问题，引导人们树立正确、合理的住房消费观念，有助于抑制房价上涨。当前一个重要的工作，是要充分运用舆论工具，引导人们正确选择自己的住房消费形式、节奏。比如，是否应该购房？是否应该在目前房价畸高时购房？是否应该买大面积的房子？是否应该选择租房？总之，应该努力引导人们科学、理性地进行住房消费。

对策之三，加强房地产市场调控措施。

要综合运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，从严控制投资性购房，对普通商品住宅和经济适用房继续给予税收优惠，对超越国情、超越经济发展阶段的住房消费要合理引导和调控。要让市民买得起第一套房子，让有消费能力的人买第二套房子，而坚决抑制房地产投机。应该严控经济适用住房和廉租房的消费对象，保障本市低收入家庭的购房和租房需求。

对策之四，及时披露房地产业市场信息。

定期调查、统计、公布我市房地产业的有关数据，为政府部门的决策提供依据，也让消费者对市场有个清醒、明确的认识，为消费者理性购房提供参考。同时，要加强市场监管力度，对发布虚假广告、雇人排队购房造成销售火爆假象等违规炒作行为予以坚决打击。

房地产业是国民经济中的支柱产业，也是民生产业，更是和谐产业，房地产业的发展，与每一个市民的生活息息相关。尽管存在复杂和困难的国内国际经济形势，但是在国家稳健的财政政策和从紧的货币政策下，我国房地产业平稳增长的基本态势不会改变，娄底市房地产业也将在宏观调控下不断规范，在规范中持续健康发展。

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