房产调控升级，市场应声而动

2016-04-18 作者：娄房筱美来源：地产中国网点击评论

3月1日下午，国务院出台“国五条”细则，房地产调控政策进一步收紧。市场反应如何?业内如何看待这次调控政策?

昨日，记者采访了多个楼盘、中介机构，咨询对后市政策如何变动的人明显多了起来，已经有二手房卖房者想急于卖房。但业内人士认为10年来房地产调控越调房价越涨，亟须出台更全面的房地产调控政策顶层设计，同时建立健全房地产市场发展体系。

二手房中介

咨询的人多了，有卖方急于出手

“上周五晚上国家的政策一出台，我就接到了一个客户的电话，咨询二手房买卖个人所得税如何缴纳的问题。”昨日上午，位于文化路红旗路附近的一家房地产中介机构，门店店长张先生如是说。据介绍，周末两天里，电话咨询、到门店咨询、直接给经纪人打电话咨询等，想买房、卖房的客户都有，都是关心个人所得税如何征收的问题，有的买方咨询个人所得税如何分摊的问题。

位于陇海路伏牛路附近的一家中介机构这两天也是电话不断。前台服务人员告诉记者，除了她不停地接到电话外，还有不少客户直接给具体的经纪人打电话，数量没法统计。这些客户有的是已经成交过的，有的是打算卖房的，都是咨询国家的政策会不会执行的问题。

21世纪不动产郑州区域相关负责人也表示，周末这两天接到很多咨询电话，都是关心政策如何执行的问题。除了买卖双方对政策的咨询外，也有不少打算卖房者想赶在政策落地前急于把房子出手。该负责人表示，实际上每个人的看法是不同的，有的人对二手房交易情况仍然很乐观，并不担心二手房所得税征收的问题。

售楼部

二套房贷款政策暂时没变

这次“国五条”细则，要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

昨日，位于桐柏路棉纺路附近的一处楼盘，置业顾问段小姐称这两天咨询二套房贷政策的人也比较多。“截至今天(3月3日)，二套房贷的首付比例、贷款利率还没有变化，明天(3月4日)会不会变化就不知道了，如果打算买房的话还是要尽快动手。”段小姐如是说。

位于航海路未来路附近的一处楼盘，置业顾问郭小姐同样表示，咨询二套房贷款政策的人明显增多，但目前还没有变化。

郑东新区对二手房转让所得征20%所得税

采访中，业内人士均指出，对二手房转让，能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%征收所得税，这一规定对二手房市场冲击较大。

而实际上，郑东新区农业东路众意西路的一家房产中介工作人员介绍，这条规定以前就有，只是各地执行严格程度不一。目前在郑东新区已经执行了这一条规定。

业内人士分析，目前，郑州市对二手房转让征税按照房屋购买时间、房屋面积、卖方是否二套房等实行不同的二手房转让个人所得税税率。

具体来说，有以下几种情形：一是如果所卖的房子购买时间超过5年，面积小于144平方米的，则不征收个人所得税;二是如果面积超过144平方米，即使超过5年，仍需要按照交易评估价的1%或者评估价与原始购买价差额的20%征收个人所得税;三是如果所卖的房子购买时间在5年以内，不论面积大小，一律要按评估价的1%征收个人所得税;四是如果卖方卖此套房子之后仍有房子的，则不论房子面积大小、购买时间长短，一律要按照评估价的1%或者评估价与原始购买价差额的20%征收个人所得税等。

据介绍，郑东新区对面积超过144平方米的房子转让的，一律按照评估价减去原始购买价以及合理费用后的20%征收个人所得税。合理费用指的是上次契税、当次营业税、城建税、附加、贷款利息、维修基金等。比如，原来一套房子是50万元买的，现在100万元卖掉，如果不考虑合理费用的话，要对卖方所得的增值50万元征收20%的所得税即征收个税10万元。

后市

二手房市场或许会死掉

中介机构相关人士介绍，目前除了郑东新区，郑州市区对二手房转让个人所得税都是按照房子评估指导价的1%进行征收。以市区来说，假如一套房子原始购买价是30万元，现在评估价是60万元，按照评估价的1%征收，只需缴纳个税6000元;如果按照增值所得的20%征税的话，则需要缴纳个税6万元，这对买卖双方来说，都是一笔较大的纳税支出。

为此，文化路红旗路附近的某家中介机构对后市二手房市场比较悲观：“如果国家的政策真要严格执行的话，二手房市场或许会死掉。”

不过，21世纪不动产郑州区域分部副总经理王川认为，国家这次出台的调控政策对二手房市场会有影响，但不会是想象的那么大，实际上有很多卖房子的人并不是都有多套房子。

对一手房市场或许是利好

永威置业常务副总经理马水旺分析，从郑州房地产市场来看，买房再卖出去的人并不是主流，但是政策却打压了一部分改善性需求者。比如早些年参加过房改房的人，当时他们的房子可能又小又破，现在想换套新房，但是遇到了二手房转让需缴纳高额的个人所得税这一问题。

过去有些人喜欢买二手房的原因之一是二手房房源多、好选房，如果将来因为该政策的实施二手房房源减少了，加上需要承担较高的个人所得税，可能一部分购房者转而去购买新房，反倒能促进一手房市场的发展。

河南财经政法大学工程管理与房产学院教授刘社也认为，如果这次出台的二手房转让个人所得税政策严格执行，可能会促使一部分人去买新房。

9月份楼市可能会反弹

马水旺认为，预计3月份楼市成交量仍然不会下降，4月份预计会出现观望等待的情形，一旦随后的几个月里楼市成交量下不来，到今年9月份房地产市场还会出现大幅反弹。

这样分析的原因在于：10年来的调控政策并不能改变一二线城市的供求关系，也不能抑制房价的上涨，加上今年新开工量减少，而新增住房的需求在大幅度增加，同时郑州市场中炒房并不是主体，二手房政策对三四线城市不会有啥影响。